土地评估方法

收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益 审计评估，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。 利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。 例8－3：某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股 审计评估公司，与另外两家公司组成XXX 有限公司，现评估土地在1994年8月31日的价值作价入股。A、B两块土地按实际交付时间，分块分期起租计算，合同总租期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。

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       1、明确评估目的、评估对象和范围；

　　2、签署资产评估业务委托协议；

　　3、选定评估基准日；

　　4、拟定评估方案；

　　5、指导资产占有单位清查、填报资产，搜集准备资料；

　　6、检查核实资产，验证资料；

　　7、检测鉴定资产；

　　8、选择评估方法和计算公式；

　　9、针对具体对象进行评定估算；

　　10、分析确定评估结果，撰写评估说明；

　　11、汇总编写资产评估报告书，并按规定报送有关资料；

　　12、评估机构内部审核检验评估结果；

　　13、提交资产评估报告书，并按规定报送有关资料；

　　14、根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调评估报告内容。此步骤仅适用于按规定需报送审核验证及确认的项目；

　　15、建立项目档案。

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